Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle eines Verkaufes am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind rechtliche Gegebenheiten (Beispiel Grunddienstbarkeit wie etwa ein Wegerecht, vertraglich vereinbarte Mietbindungen), tatsächliche Eigenschaften (Beispiel: Entwicklungszustand des Grundstücks – erschlossen, nicht erschlossen) sowie die sonstige Beschaffenheit (Beispiel: großer Reparaturstau) zu berücksichtigen. Außer Betracht bleiben persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten. Hierzu zählt etwa die Gewährung eines Freundschaftpreises, die Zahlung eines Monopolpreises, weil der Erwerber nicht auf ein anderes Grundstück ausweichen kann oder ein Zwangsverkauf.
Die Definition des Verkehrswertes ergibt sich aus § 194 Baugesetzbuch.
Im Zusammenhang mit der Änderung des BauGB durch EAG-Bau 2004 wurde bei der Verkehrswertdefinition zu Zwecken der Klarstellung noch der Klammerzusatz “Marktwert” eingefügt. Damit soll die Identität des Begriffs mit dem des international gebräuchlichen Begriffs des “Market Value” klargestellt werden. Damit wird auch klargestellt, dass der Verkehrswert die tatsächlichen Marktverhältnisse widerspiegeln soll.
Denkbar ist, dass für den Wertermittlungsstichtag ein anderer als der zu diesem Tag tatsächlich gegebene Zustand des Grundstücks zu unterstellen ist. Beispiel: Bewertung eines erst nach dem Bewertungsstichtag auf dem Grundstück zu verwirklichenden Projektes. Den Verkehrswert stellen “Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken” fest. Auch der Gutachterausschuss kann hierzu beauftragt werden.
Die Anlässe hierfür können vielfältig sein:
So wird der Verkehrswert beispielsweise im Erbrecht benötigt, wenn Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche berechnet werden müssen; ferner im Rahmen der Erbschaftsteuer-Bestimmung und beim Zugewinnausgleich nach einer Scheidung.
Die Grundsätze für die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungssteuer haben sich mit der Erbschaftsteuerreform 2009 geändert: Seitdem darf die Bewertung geerbter Grundstücke bzw. Immobilien sich nicht mehr an einem Einheitswert orientieren, der weit unter dem Marktwert liegt. Vielmehr soll ein Betrag ermittelt werden, der dem „gemeinen Wert” der Immobilie, also ihrem Verkehrswert, möglichst nahe kommt.
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