Sondereigentum

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Christian Moritz
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Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Son­der­eigen­tums.

Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die je­wei­li­gen Wohnungen (Wohnungseigentum) beziehungsweise die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Son­der­ei­gen­tum be­zie­hungs­weise die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).

Zum Sondereigentum zählen zum Beispiel die Heizkörper in der Wohnung, die Sanitär- und Elektroinstallationen ab Abzweigung in die Sondereigentumsräume sowie Wand- und Deckenputz und die Fußbodenbeläge.
Soweit Balkone gemäß Teilungserklärung dem Son­de­rei­gen­tum zu­ge­ordnet sind, bezieht sich diese Zuordnung nur auf die Be­stand­teile, die dem Son­de­rei­gen­tum zuordnungsfähig sind: auf den Balkonraum, die begehbaren Boden-/­Platten­be­läge und in­nen­sei­tig angebrachte und von außen nicht einsehbare Verklei­dungen der Balkonbrüstung und -rückwand.
Die konstruktiven Bestandteile des Balkons wie die (tra­gen­de) Bal­kon­platte und deren Isolierungsschicht sowie die Bal­kon­brüs­tung beziehungsweise Balkongitter sind zwingend ge­mein­schaft­liches Eigentum. Ebenso zählen auch nach­träg­lich angebrachten Bal­kon­trenn­wände oder -ver­gla­sun­gen zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Diese Abgrenzung und Zuordnung zum Son­de­rei­gen­tum ist für den Gebrauch und die Nutzung, aber auch für die In­stand­hal­tung und die Instandsetzung und somit auch für die Kos­ten­ver­tei­lung von Be­deutung. So hat jeder Woh­nungs­eigen­tü­mer für die Instand­hal­tung und Instandsetzung der im Son­de­rei­gen­tum stehenden Balkonteile selbst zu sorgen und die dafür erforderlichen Kosten zu tragen. Die In­stand­hal­tung und Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Ei­gen­tum stehenden Balkonbestandteile ist dagegen grundsätzlich Sache aller Woh­nungs­eigen­tümer, die deshalb auch die Kosten an­teilig zu tragen haben. Allerdings können die Woh­nungs­eigen­tü­mer nach neuem Recht gemäß § 16 Abs. 4 WEG jetzt auch im Ein­zel­fall mit doppelt qualifizierter Mehrheit be­schließen, dass jeder Woh­nungs­eigen­tümer die Kosten für die Sanierung seines Balkons selber trägt.

Als Inhalt des Sondereigentums werden die Regelungen be­zeich­net, die als Vereinbarung abweichend von den ge­setz­li­chen Regelungen beziehungsweise entsprechender Re­ge­lun­gen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Ge­mein­schafts­ord­nung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch ein­ge­tragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Ei­gen­tümerwechsels.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 20. Januar 2012 betont, dass auch der Inhalt des Sondereigentums dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen muss. Das bedeutet: Jedermann muss den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen können. Nach Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden. Möchte der ein Grundstück teilende Eigentümer sich für später das Recht vorbehalten, einseitig den einzelnen Einheiten Garten- und Terrassenflächen aus dem bisherigen Gemeinschaftseigentum als Sondereigentum zuzuweisen, entspricht dies einer Vereinbarung, die zum Inhalt des Sondereigentums wird, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist. Die Einhaltung des Bestimmtheitsgrundsatzes erfordert, dass aus dem Grundbuch eindeutig hervorgehen muss, welche Flächen nachträglich zugeteilt werden können (BGH, Az. V ZR 125/11).

Das Sondereigentum gehört gemäß § 10 Abs. 1 WEG nicht zum Verwaltungsvermögen.

Streiten zwei Eigentümer darüber, ob ein Keller zum Sondereigentum des einen oder des anderen gehört, geht es um die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, ist ein solcher Rechtsstreit keine Wohnungseigentumssache, sondern ein normaler Zivilrechtsstreit mit der Folge, dass sich die Gerichtszuständigkeit ändert. Denn § 72 Absatz 2 des Gerichtsverfassungsgesetzes legt für WEG-Sachen eine besondere Zuständigkeit für das Berufungs- und Beschwerdegericht fest. Im Urteilsfall war daher das allgemein für die Berufung zuständige Landgericht Wiesbaden anzurufen – und nicht das für Wohnungseigentumssachen zuständige Landgericht Frankfurt am Main (BGH, Beschluss vom 11.6.2015, Az. V ZB 78/13).

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