Ordnungsmäßige Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums (Wohnungseigentum-Verwaltung):
Über die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit. Sie kann auch von jedem einzelnen Eigentümer verlangt und gegebenenfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden.
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören gemäß § 21 Abs. 5 WEG
- Aufstellung einer Hausordnung,
- ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,
- Abschluss einer Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und einer Haushaftpflichtversicherung,
- Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung,
- Aufstellung eines Wirtschaftsplanes,
- Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprecheinrichtung, einer Rundfunkanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 7 WEG ferner mit einfacher Mehrheit Regelungen beschließen
- zur Art und Weise von Zahlungen (z. B. Hausgeldzahlungen),
- zur Fälligkeit und zu Folgen des Verzugs sowie zu Regelungen über
- Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. Umzugskostenpauschale) oder
- Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand (z. B. Ausstellung von Bescheinigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen).
Diese Aufzählung im WEG ist nicht abschließend. Andererseits bedarf alles, was über die ordnungsmäßige Verwaltung hinausgeht, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Probleme ergeben sich häufig bei der Frage, wo die Grenze zwischen einer Instandhaltung und einer Modernisierung oder baulichen Veränderung verläuft. So ist bereits eine Balkonüberdachung oder Balkonverkleidung eine bauliche Veränderung. Ähnliches gilt für einen Außenmauerdurchbruch oder eine Umstellung der Heizanlage auf eine neue Energieart, obwohl noch kein Reparaturbedarf gegeben ist. Werden Beschlüsse dieser Art nicht all stimmig gefasst, besteht für jeden Wohnungseigentümer, der mit der Maßnahme nicht einverstanden ist, die Möglichkeit der Anfechtung bei Gericht.
Beispiele:
- Beschluss, dass herkömmliche Haustür nachts abgeschlossen werden muss, obwohl es Türsysteme gibt, die abschließbar sind und trotzdem von innen ohne Schlüssel geöffnet werden können: Lebensgefahr im Brandfall, keine ordnungsmäßige Verwaltung (LG Frankfurt/M., Urteil vom 12.5.2015, Az. 2-13 S 127/12),
- Beschluss, ein Brunnenfest zu veranstalten und die Kosten von 2.000 Euro auf alle umzulegen: keine ordnungsmäßige Verwaltung (AG München, Urteil v. 31.10.2014, Az. 481 C 14044/14 WEG),
- Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft: Kann je nach Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hohe Kredite sollten allerdings absoluter Ausnahmefall sein, da bei Zahlungsausfällen eine unbegrenzte Nachschusspflicht für die verbleibenden Eigentümer besteht. Sonderumlagen sind vorzuziehen. BGH stellt besondere Anforderungen an den Beschluss (BGH, Urteil vom 25. September 2015, Az. V ZR 244/14).
Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung verjährt grundsätzlich nicht (BGH, Urteil vom 27.4.2012, Az. V ZR 177/11).
