In einer Wohnungseigentumsanlage obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 20 Abs. 1 WEG dem Verwalter. Die Bestellung des Verwalters durch mehrheitliche Beschlussfassung kann zwar nicht ausgeschlossen werden, ist aber auch nicht zwingend vorgeschrieben. Die Wohnungseigentümer sind also nicht gezwungen, einen Verwalter zu bestellen. Wenn jedoch nur ein einzelner Wohnungseigentümer die Bestellung des Verwalters verlangt, müssen die übrigen Eigentümer diesem Verlangen nachkommen. Gegebenenfalls ist die Bestellung gerichtlich durchsetzbar.
Zum Verwalter kann sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person bestellt werden, nicht jedoch eine BGB-Gesellschaft. Im Übrigen kann für jede Wohnungseigentumsanlage nur ein Verwalter bestellt werden. Dies gilt auch für die Verwalterbestellung in einer Mehrhausanlage. Die Bestellung von “Unterverwaltern” auch nur für einzelne bestimmte Verwaltungsangelegenheiten ist nicht zulässig. Ein Mehrheitsbeschluss wäre nichtig. Besondere fachliche Qualifikationen schreibt das Gesetz (leider) nicht vor. Die Rechtsprechung hat inzwischen zwar gewisse Grundsätze für eine ordnungsmäßige Verwalterbestellung entwickelt, unterscheidet allerdings hinsichtlich der fachlichen Anforderungen nach wie vor zwischen einem gewerblich tätigen Verwalter und einem nebenberuflichen (Hobby-) Verwalter. Fehlende rechtliche und kaufmännische Kenntnisse werden allerdings in der Regel als Grund angesehen, einen Beschluss über die Verwalterbestellung für ungültig zu erklären.
Der Bestellungszeitraum ist bei Erstbestellung, die im Regelfall durch den Bauträger erfolgt, auf drei Jahre begrenzt, bei nachfolgenden Bestellungen auf fünf Jahre. Wiederholte Bestellungen sind zulässig.
Das Vertragsverhältnis zwischen der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümer-Gemeinschaft und dem Verwalter kommt durch Annahme des Bestellungsbeschlusses und Abschluss eines schriftlichen Vertrages zustande oder aber auch stillschweigend durch Aufnahme der Tätigkeit durch den Verwalter.
Neben den gesetzlich geregelten Aufgaben und Befugnissen können im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung dem Verwalter zusätzliche Aufgaben übertragen werden. Sie sind in der Regel zusätzlich zu vergüten. Im Übrigen ist die Verwaltervergütung frei vereinbar, richtet sich jedoch nach den üblichen Sätzen, die sich meist an den Verwaltungspauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung orientieren.
Die Abberufung des Verwalters ist grundsätzlich jederzeit durch mehrheitliche Beschlussfassung möglich, kann jedoch auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Bei einer Abberufung aus wichtigem Grund kann regelmäßig auch der Verwaltungsvertrag mit sofortiger Wirkung gekündigt werden.
Die Verwalterbefugnisse können ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht auf Dritte übertragen werden, selbst wenn dies nach einer Vereinbarung zulässig sein sollte. Entsprechende Vereinbarungen sind nichtig.
