WEG-Verwalter in der Wohnungseigentumsanlage

Christian Moritz
Christian Moritz

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Wohnungseigentumsanlage Helmstedt

In einer Wohnungseigentumsanlage obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 20 Abs. 1 WEG dem Verwalter. Die Bestellung des Verwalters durch mehrheitliche Beschlussfassung kann zwar nicht ausgeschlossen werden, ist aber auch nicht zwingend vorgeschrieben. Die Wohnungseigentümer sind also nicht gezwungen, einen Verwalter zu bestellen. Wenn jedoch nur ein einzelner Wohnungseigentümer die Bestellung des Verwalters verlangt, müssen die übrigen Eigentümer diesem Verlangen nachkommen. Gegebenenfalls ist die Bestellung gerichtlich durchsetzbar.

Zum Verwalter kann sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person bestellt werden, nicht jedoch eine BGB-Gesellschaft. Im Übrigen kann für jede Wohnungseigentumsanlage nur ein Verwalter bestellt werden. Dies gilt auch für die Verwalterbestellung in einer Mehrhausanlage. Die Bestellung von “Unterverwaltern” auch nur für einzelne bestimmte Verwaltungsangelegenheiten ist nicht zulässig. Ein Mehrheitsbeschluss wäre nichtig. Besondere fachliche Qualifikationen schreibt das Gesetz (leider) nicht vor. Die Rechtsprechung hat inzwischen zwar gewisse Grundsätze für eine ordnungsmäßige Verwalterbestellung entwickelt, unterscheidet allerdings hinsichtlich der fachlichen Anforderungen nach wie vor zwischen einem gewerblich tätigen Verwalter und einem nebenberuflichen (Hobby-) Verwalter. Fehlende rechtliche und kaufmännische Kenntnisse werden allerdings in der Regel als Grund angesehen, einen Beschluss über die Verwalterbestellung für ungültig zu erklären.

Der Bestellungszeitraum ist bei Erst­be­stel­lung, die im Re­gel­fall durch den Bau­trä­ger er­folgt, auf drei Jah­re be­grenzt, bei nach­fol­gen­den Be­stel­lun­gen auf fünf Jahre. Wie­der­holte Be­stel­lun­gen sind zu­läs­sig.

Das Vertragsverhältnis zwischen der (teilr­echts­fä­hi­gen) Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ge­mein­schaft und dem Ver­wal­ter kommt durch An­nah­me des Be­stel­lungs­be­schlus­ses und Ab­schluss eines schrift­li­chen Ver­tra­ges zu­stan­de oder aber auch still­schwei­gend durch Auf­nah­me der Tä­tig­keit durch den Ver­wal­ter.

Neben den gesetzlich geregelten Auf­ga­ben und Be­fug­nis­sen kön­nen im Rah­men ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung dem Ver­wal­ter zu­sätz­li­che Auf­ga­ben über­tra­gen wer­den. Sie sind in der Regel zu­sätz­lich zu ver­gü­ten. Im Üb­ri­gen ist die Ver­wal­ter­ver­gü­tung frei ver­ein­bar, rich­tet sich je­doch nach den üb­li­chen Sät­zen, die sich meist an den Ver­wal­tungs­pau­scha­len der Zwei­ten Be­rech­nungs­ver­ord­nung orien­tie­ren.

Die Ab­be­ru­fung des Verwalters ist grund­sätz­lich jeder­zeit durch mehr­heit­li­che Be­schluss­fas­sung mög­lich, kann je­doch auf das Vor­lie­gen eines wich­ti­gen Grundes be­schränkt wer­den. Bei ei­ner Ab­be­ru­fung aus wich­tigem Grund kann re­gel­mä­ßig auch der Ver­wal­tungs­ver­trag mit so­for­ti­ger Wir­kung ge­kün­digt werden.

Die Verwalterbefugnisse können ohne Zu­stim­mung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht auf Drit­te über­tra­gen wer­den, selbst wenn dies nach einer Ver­ein­ba­rung zu­läs­sig sein sollte. Ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­run­gen sind nich­tig.

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