WEG-Beschluss

WEG-Beschluss. Die rechtlichen und wirtschaftlichen Angelegenheiten der Wohnungseigentümer werden durch Gesetz, Vereinbarung (Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung) und durch Beschluss geregelt. Soweit danach im Einzelfall bestimmte Angelegenheiten nicht rechtlich wirksam geklärt sind, bedarf es gegebenenfalls der Entscheidung durch das Gericht.

Vereinbarungen sind erforderlich, wenn die Wohnungseigen­tümer ihr Verhältnis untereinander abweichend vom Gesetz regeln oder so getroffene Vereinbarungen ändern oder aufheben wollen (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG). Im Übrigen kann jeder Woh­nungs­eigen­tümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen. Voraussetzung ist, dass ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Woh­nungseigentümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).

Geht es dagegen um Angelegenheiten des Gebrauchs des Gemeinschafts- und des Sondereigentums (§ 15 Abs. 2 WEG), die Änderung der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG), die Änderung der Kostenverteilung bei In­stand­haltungs- und In­stand­setzungs­maß­nah­men, bei baulichen Ver­än­derungen und Modernisierungsmaßnahmen§ 16 Abs. 4 WEG) oder um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums § 20 ff. WEG), erfolgt die Regelung, wenn nicht das Gesetz oder entsprechende Vereinbarungen etwas anderes ausdrücklich be­stimmen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer.

Die durch Beschluss zu regelnden Angelegenheiten werden durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerver­sammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) oder außerhalb der Ver­samm­lung durch schriftliche Beschlussfassung geordnet (§ 23 Abs. 3 WEG).

Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung werden durch mehrheitliche Beschlussfassung geregelt (§ 21 Abs. 3 WEG).

Zu diesen Angelegenheiten zählen gemäß § 21 Abs. 5 WEG unter anderem die Aufstellung der Hausordnung, die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung, der Abschluss von Ver­siche­rungen für das gemeinschaftliche Eigentum, die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung und die Auf­stellung eines Wirtschaftsplans. Weiterhin zählen gemäß § 21 Abs. 7 WEG zu diesen mehr­heitlich zu beschließenden Verwaltungsmaßnahmen Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie Kostenregelungen für besondere Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums und für besonderen Verwal­tungs­aufwand.

Entgegen den früheren Bestimmungen können die Wohnungs­eigentümer auch über die Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten, Kosten der Instandhaltung und Instand­setzung und über die Kosten von baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen abweichend von § 16 Abs. 2 WEG mit einfacher bzw. mit qualifizierter Mehrheit beschließen (WEG § 16 Abs. 3 und 4 WEG).

Gehen bauliche Veränderungen über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus, ist gemäß § 22 Abs. 1 WEG eine Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, deren Rechte durch diese Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus getroffen werden. Optische Veränderungen der straßenseitigen Fassade zum Beispiel betreffen in der Regel alle Eigentümer.

Für bauliche Veränderungen, bei denen es sich um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB handelt oder die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, trifft § 22 Abs. 2 WEG eine abweichende Regelung. Hier kann ein Beschluss mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erfolgen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Maßnahmen die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.

Der mehrheitlichen Beschlussfassung unterliegen die Bestellung und die Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 WEG), des Verwaltungsbeirates (§ 29 WEG) und die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 5 WEG).

Handelt es sich um Angelegenheiten, die über einen ordnungs­mäßigen Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums oder die ord­nungs­ge­mäße Verwaltung hinausgehen, reicht ein Mehrheitsbeschluss nicht aus.

Je nach Thema der Entscheidung kann ein ein- oder all stimmiger Beschluss erforderlich sein. Von einem einstimmigen Beschluss spricht man, wenn alle auf der Versammlung anwesenden oder ordnungsgemäß vertretenen Eigentümer zugestimmt haben. Es darf keine einzige Nein-Stimme gegeben haben. Bei Vollstimmigkeit sind die Stimmen aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erforderlich.

Hier gilt aber eine Besonderheit. Kommt in Angelegenheiten, die an sich einen ein- oder all stimmigen Beschluss erfordern, nur ein Mehrheitsbeschluss zustande, ist auch dieser Beschluss gültig und bindet alle Wohnungseigentümer – auch die, die nicht zugestimmt haben – wenn er nicht innerhalb Monatsfrist bei Gericht angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird (§ 23 Abs. 4 WEG). Ohne Anfechtung sind nur Beschlüsse unwirksam, die gegen zwingende und nicht abweichend regelbare gesetzliche Vorschriften verstoßen.

Erforderlich ist generell, dass den Wohnungseigen­tümern durch gesetzliche Regelung die Beschlusskompetenz eingeräumt ist. Ist keine Beschlusskompetenz gegeben, sind Beschlüsse nichtig.