Hausverwalter

Christian Moritz
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Hausverwalter mf-immobilie Grasleben Marina Fuhrmann Christian Moritz

Der Hausverwalter ist Betreuer des Hauseigentümers in allen, das Hausgrundstück betreffenden Angelegenheiten (daher der neuere Begriff des Objektbetreuers). Als Betreuer ist er Sachwalter fremden Vermögens. Bei den Leistungsbereichen ist zwischen

  1. regulären Leistungen (Grundleistungen), die der Verwalter ohne gesonderte Absprache mit dem Hauseigentümer erbringt,
  2. zustimmungsabhängigen Leistungen und
  3. besonderen Verwaltungsleistungen

zu unterscheiden.

Die unter Punkt 1 und 2 zu erbringenden Leistungen sind durch die vereinbarte Hausverwaltergebühr abgedeckt. Für die besonderen Leistungen kann der Verwalter zusätzliche Gebühren verlangen. Zustimmungsabhängig sind in der Regel die Durchführung von Mieterhöhungsverfahren, die sich nicht unmittelbar aus den Mietverträgen ergeben und die Durchführung von Instand­hal­tungs­maß­nah­men ab ei­nem zu bestimmenden Volumen. Gegen gesonderte Ge­bühr werden vom Hausverwalter u. a. die Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Er­stel­lung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Vor­be­rei­tung, Über­wachung und Finanzierung von Um- und Aus­bau­ten, Moder­ni­sie­rungen und großen Instand­hal­tungs­maß­nah­men übernommen. Sofern der Haus­ver­wal­ter die hier­zu erforderliche Sachkunde besitzt, gehört zu den be­son­ders zu vergütenden Leistungen die Bewertung der verwalteten Immobilie.

Die Aufgabenbereiche des Hausverwalters können nach Gegen­furtner aber auch in folgende Sektoren eingeteilt werden:

  1. der kaufmännisch-wirtschaftliche,
  2. der bautechnische,
  3. der vertraglich-juristische,
  4. der zwischenmenschlich-soziale und
  5. der architektonische Sektor.

Zum kaufmännisch-wirtschaftlichen Sektor zählen das Ver­mie­tungs­mana­gement und die Pflege der Miet­ver­hält­nisse, die Überprüfung und Buchung des Miet­zah­lungs­ein­gangs, Maßnahmen zur Verhinderung/Verringerung von Miet­aus­fällen, das objektbezogene Rechnungswesen mit Zah­lungs­ver­kehr, das Ver­sicher­ungs­wesen, die Beschäftigung und Überwachung der Hilfskräfte, die Ansammlung und Verwaltung einer Instandhaltungsrücklage. Bei Vermietung frei werdender Mieträume kann sich der Hausverwalter eines Maklers bedienen.

Zum bautechnischen Leistungsbereich gehören die Inspek­tion und Überwachung von Wartungsarbeiten, In­stand­set­zung und -haltung, die Abnahme der Handwerkerleistungen, die sach­liche Rechnungs­prüfung sowie die Begleitung der Pla­nung und Durchführung ener­ge­ti­scher Sa­nier­ungs- sowie von Aus-/Um­bau­maß­nah­men.

Dem vertraglich-juristischen Sektor der Hausverwaltung sind der Abschluss von Miet- und Wartungsverträgen, Ver­träge zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten usw. zuzuordnen.

Der zwischenmenschlich-soziale Sektor des Hausverwalters umfasst alle Maß­nah­men, die für ein gutes Einvernehmen zwischen den Mietern, den Mietern und dem Hauseigentümer, der Kon­flikt­be­wäl­ti­gung, der Betreuung von Mietern in be­son­de­ren Fällen und der Durchführung von In­for­ma­tions­ver­an­stal­tung­en für Mieter dienen.

Die Verwaltergebühr für den Hausverwalter wird in der Regel als Prozent-Satz der Mieteinnahmen vereinbart (Schwankungsbereich zwischen 2,5 und acht Prozent der Mieteinnahmen, je nach Größe und Mietniveau).

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