Ermittlung des Immobilienwertes anhand des Ertragswertverfahrens

Christian Moritz
Christian Moritz

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Möchten Immobilienprofis den Wert von Renditeobjekten, also von Mietwohnhäusern, vermieteten Wohnungen oder Gewerbeimmobilien ermitteln, nutzen diese oft das Ertragswertverfahren. Der Verkehrswert – oder Marktwert – einer Immobilie wird hierbei danach bemessen, welche Erträge der Käufer in Zukunft durch ihre Vermietung erzielen kann. Mit Hilfe dieses Verfahrens könne Investoren abschätzen, ob der Kauf sich lohnt.

Neben Sachwert- und Verkehrswertverfahren gehört das Ertragswertverfahren zu einem der drei Verfahren der Immobilienbewertung. Dem §§ 17-20 dieser Verordnung liegt eine eher komplizierte Formel zur Berechnung des Ertragswertes zugrunde, welche folgende Faktoren einschließt:

  • Der Bodenwert: Der Wert des unbebauten Grundstückes.
  • Der Liegenschaftszins: Entspricht im Wesentlichen dem marktüblichen Mietniveau im Verhältnis zum Kaufpreis für vergleichbare Immobilien
  • Mieteinnahmen & Bewirtschaftungskosten: Der sogenannte Jahresreinertrag errechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten.
  • Restnutzungsdauer: Der Zustand, in dem sich die Immobilie befindet, fließt hauptsächlich in diesen Faktor ein. Er gibt außerdem an, wie viele Jahre sich die derzeitigen Erträge (Mieteinnahmen) voraussichtlich noch ohne größere Sanierungsmaßnahmen erzielen lassen.
  • Abzüge/Zuschläge: Diese berücksichtigen wertbeeinflussende Merkmale der Immobilie, zum Beispiel durch bauliche Mängel oder bestehende Vermietungshindernisse.

Bei der Berechnung geht man folgendermaßen vor:  zunächst einmal wird der Bodenwert, also der Wert des Grundstücks, getrennt vom Wert der baulichen Anlagen betrachtet. Dies wird damit begründet, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit durch Abnutzung an Wert verliert, das Grundstück selbst hingegen nicht.

Die für die Formel eigentlich entscheidenden Größen sind aber – neben dem Jahresreinertrag – sowohl der Liegenschaftszins als auch die Restnutzungsdauer. Aus Letzteren wird ein Kapitalisierungsfaktor (auch „Vervielfältiger“ oder „Barwertfaktor“ genannt) abgeleitet.  Dabei leuchtet es auf Anhieb ein, dass eine lange Restnutzungsdauer, die sich im Großen und Ganzen aus einem guten Zustand der Immobilie ergibt, zu einem höheren Vervielfältiger und damit zu einem höheren Immobilienwert führt. Zunächst eher unlogisch erscheint zunächst, wie der Liegenschaftszins in die Formel einfließt. Ein höherer Liegenschaftszins – also eine höhere Rendite im Verhältnis zum Kaufpreis – führt nämlich zu einem geringeren Vervielfältiger. Für eine Immobilie, die überdurchschnittlich hohe Renditen abwirft, resultiert daraus ein geringerer Verkehrswert, denn das Risiko, dass sich ein prozentual so hoher Ertrag nicht über einen längeren Zeitraum durchhalten lässt, dass es zu Mietausfällen oder zu anderen Verlusten kommt, wird hier als besonders hoch erachtet.

Das tiefere Verständnis für dieses Verfahren, bleibt wohl allerdings den Finanzprofis vorbehalten. Festzuhalten ist, dass bei einer Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren nicht nur die Höhe der Erträge und die Dauer, für die sie sich voraussichtlich erzielen lassen, berücksichtigt werden, sondern auch das Risiko, das mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden ist.

Möchten Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist oder ob das Ertragswertverfahren für Ihre Immobilie das geeignete ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren

https://ivd.net/2015/03/sinn-und-unsinn-von-immobilienbewertungen/

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Fizkes/depositphoto

 

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